"Per comprare casa ci vogliono i soldi!"
Questa frase l'ho ascoltata durante l'ultima pre-qualifica mutuo, fatta per una coppia di clienti che sta cercando disperatamente la soluzione giusta per poter comprare casa. Può sembrare scontata, sciocca ma per me è stata illuminante, nonostante faccia questo lavoro da svariati anni.
Per comprare casa ci vogliono i soldi: è vero ma molto spesso i clienti girovagano in tutti gli istituti di credito con la speranza di ricevere un Si immediato solo sulla base di una busta paga o perchè sul conto personale c'è qualche risparmio.
Le ultime crisi che l'intero pianeta ha vissuto e sta vivendo, ci stanno insegnando che il mondo e gli esseri umani stanno cambiando a ritmi velocissimi; la stessa regola vige per il settore bancario / creditizio dove regole, policy e criteri di valutazione di una pratica mutano a ritmi forsennati ( ti basti pensare che di settimana in settimana il listino mutui che ricevo per calcolare i tassi di interesse cambia in numeri e massimali erogabili).
Ecco perchè sulla base di un importante aggiornamento ricevuto poco dalla Banca d'Italia, tramite la società di mediazione creditizia per cui opero, Affida Srl, ho voglia di condividere con te 3 importanti dritte su come scegliere la banca giusta, realmente capace di erogare il finanziamento per realizzare il tuo progetto.
Il mutuo ipotecario (leggi l'articolo per approfondire) è un finanziamento a medio lungo termine, che con durata dai 5 ai 30 anni. Il richiedente può ricevere l’intera somma in un’unica soluzione rimborsandola nel tempo con rate di importo costante o variabile (leggi la differenza tra tasso fisso e tasso variabile).
Il capitale erogato può essere utilizzato per
acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione
servire anche per sostituire un mutuo
rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità di cui al primo punto.
È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Se le rate non potessero essere onorate dal richiedente, la banca avrebbe sempre come garanzia la presenza dell'immobile.
Il mutuo ipotecario è lo strumento fondamentale per acquistare la tua casa.
Ci sono alcune domande poste dai clienti che incontro, che si ripetono più di altre:
Posso chiedere un mutuo?
Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. La garanzia è data da un reddito proveniente da lavoro a tempo indeterminato, da redditi solidi e dimostrabili se in possesso di partita iva ed infine da una pensione (purchè l'età anagrafica del richiedente non sia troppo avanzata; leggi qui l'articolo specifico).
Quanto posso chiedere?
Generalmente per i miei clienti calcolo sempre un importo "disegnato" sulla base delle esigenze, arrivando fino ad 100% del valore dell'immobile (per il mutuo sostituzione, ristrutturazione ed altre casistiche, i parametri cambiano).
Quale rata mi posso permettere?
Prima di procedere alla richiesta del mutuo valuto attentamente il reddito (soprattutto in prospettiva) a fronte di eventuali altri finanziamenti già accesi. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, perdita vita, licenziamento. La soluzione per aumentare le probabilità di ottenere il finanziamento desiderato è la sottoscrizione delle tutele assicurative (leggi qui l'approfondimento)
Quanto mi costa il mutuo?
La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che rappresentano il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo (durata maggiore implica tassi più alti, perchè l'istituto di credito impiega più tempo per rientrare del capitale anticipato). Agli interessi si aggiungono altri costi, che devono essere, per legge, tutti indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali che illustra le caratteristiche principali del prodotto offerto.
Nel calcolo delle spese accessorie al mutuo, tutti i miei clienti vengono informati delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa (ad oggi per gli under '36, fino al 31 dicembre 2022 queste imposte non vengono pagate; leggi qui l'articolo)
Quale durata mi conviene?
In tutti i casi e per tutte le banche vige la regola: la rata è formata dal capitale più gli interessi.
La domanda non è corretta in toto, perchè più di parlare esclusivamente di convenienza, occorre fare riferimento anche alla capacità, mi spiego meglio: il cliente in base ai propri redditi è capace di sostenere una rata massima 700,00 euro, ma può trovare un immobile che richiede una rata di 500,00 euro; è fisiologico che scelga la seconda soluzione, riuscendo a destinare i 200,00 euro per altre spese. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse , quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.
Quale è il tasso più vantaggioso?
Anche in questo caso, per dare una risposta obiettiva, bisogna appurare in maniera approfondita cosa vuol dire - vantaggioso -, perchè esistono diverse tipologie di tasso che si adattano ad esigenze diverse.
Tasso fisso
Il tasso di interesse fissato in sede di stipula notarile resta sempre il medesimo per tutta la durata del mutuo.
Parametro di riferimento: Eurirs.
Svantaggi: non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
Vantaggi: maggiore sicurezza nella rata per chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma dell'atto di mutuo; consigliato a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.
Tasso variabile
Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e
finanziari.
Parametro di riferimento: Euribor.
Svantaggi: il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga.
Vantaggi: A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere
eventuali aumenti dell’importo delle rate.
Tassi "ibridi"
Vengono annoverati tra di essi, il tasso variabile con CAP (leggi qui l'approfondimento), il tasso a rata protetta (leggi qui l'articolo dedicato), il tasso doppio che permette al cliente di passare dal variabile puro al fisso puro durante l'intera durata del contratto.
Mi conviene procedere da solo o affidarmi ad un personal broker?
La risposta a questa domanda sta tutta nella risposta ad una domanda che pongo sempre io ai miei clienti:
Sei disposto a raggiungere l'obiettivo nel minor tempo possibile ed alle condizioni di mercato più vantaggiose?
Perchè affidarti a me (leggi qui perchè dovresti scegliere me) equivale ad avere sempre chiaro tutto il quadro delle spese e dell'intero iter di mutuo; ogni cliente viene aggiornato costantemente su come sta procedendo la richiesta di finanziamento, affinchè sia realmente il protagonista e non un comprimario che paga un professionista. Il cliente sa dal primo appuntamento quali sono i costi, quali sono i vantaggi, le differenze tra le diverse tipologie di tasso, l'onorario del notaio, le tasse da affrontare e soprattutto il mio compenso che mi permette di lavorare ininterrottamente per il cliente svariate settimane.
Procedere da solo implica rallentamenti, intoppi dovuti semplicemente all'inesperienza. Procedere da soli ed incaponirsi molto spesso equivale a lasciarsi sfuggire la casa dei propri sogni o far sfumare la richiesta di un finanziamento, per mancanza di tempismo o di informazioni.
La differenza la fa la tua volontà tra il raggiungere l'obiettivo o il tentare all'infinito "sperando che vada bene".
Buona scelta!
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